还本付息方案模拟
<p>[TOC]</p>
<hr />
<h3><strong>一、基础参数</strong></h3>
<ul>
<li><strong>融资金额</strong>：4亿元</li>
<li><strong>贷款期限</strong>：10年</li>
<li><strong>年利率</strong>：3%</li>
<li><strong>租金收入</strong>：首年1200万元，每3年递增5%（第4年1260万，第7年1323万，第10年1389.15万）</li>
</ul>
<hr />
<h3><strong>二、三种还款方案计算</strong></h3>
<h4><strong>1. 等额本息（年均还款）</strong></h4>
<ul>
<li><strong>公式</strong>：<br />
<img src="https://www.showdoc.com.cn/server/api/attachment/visitFile?sign=5b01635a832dfc7d8f8a284c90110f84&amp;file=file.png" alt="" />
其中，月利率=3%/12=0.25%，总月数=10×12=120。<br />
<strong>计算结果</strong>：<br />
<strong>年还款额 = 4,694.5万元</strong>（每年固定）</li>
</ul>
<table>
<thead>
<tr>
<th>年份</th>
<th>年还款额（万元）</th>
<th>本金部分（万元）</th>
<th>利息部分（万元）</th>
<th>剩余本金（万元）</th>
</tr>
</thead>
<tbody>
<tr>
<td>1</td>
<td>4,694.5</td>
<td>3,494.5</td>
<td>1,200.0</td>
<td>36,505.5</td>
</tr>
<tr>
<td>2</td>
<td>4,694.5</td>
<td>3,598.3</td>
<td>1,096.2</td>
<td>32,907.2</td>
</tr>
<tr>
<td>3</td>
<td>4,694.5</td>
<td>3,704.3</td>
<td>990.2</td>
<td>29,202.9</td>
</tr>
<tr>
<td>4</td>
<td>4,694.5</td>
<td>3,812.6</td>
<td>881.9</td>
<td>25,390.3</td>
</tr>
<tr>
<td>5</td>
<td>4,694.5</td>
<td>3,923.3</td>
<td>771.2</td>
<td>21,467.0</td>
</tr>
<tr>
<td>6</td>
<td>4,694.5</td>
<td>4,036.5</td>
<td>658.0</td>
<td>17,430.5</td>
</tr>
<tr>
<td>7</td>
<td>4,694.5</td>
<td>4,152.2</td>
<td>542.3</td>
<td>13,278.3</td>
</tr>
<tr>
<td>8</td>
<td>4,694.5</td>
<td>4,270.5</td>
<td>424.0</td>
<td>9,007.8</td>
</tr>
<tr>
<td>9</td>
<td>4,694.5</td>
<td>4,391.5</td>
<td>303.0</td>
<td>4,616.3</td>
</tr>
<tr>
<td>10</td>
<td>4,694.5</td>
<td>4,616.3</td>
<td>78.2</td>
<td>0</td>
</tr>
<tr>
<td><strong>总计</strong></td>
<td><strong>46,945</strong></td>
<td><strong>40,000</strong></td>
<td><strong>6,945</strong></td>
<td>-</td>
</tr>
</tbody>
</table>
<hr />
<h4><strong>2. 等额本金（本金年均递减）</strong></h4>
<ul>
<li><strong>每年本金</strong>：40,000万元 / 10年 = 4,000万元/年 </li>
<li><strong>利息计算</strong>：剩余本金 × 3%</li>
</ul>
<table>
<thead>
<tr>
<th>年份</th>
<th>年还款额（万元）</th>
<th>本金部分（万元）</th>
<th>利息部分（万元）</th>
<th>剩余本金（万元）</th>
</tr>
</thead>
<tbody>
<tr>
<td>1</td>
<td>5,200.0</td>
<td>4,000.0</td>
<td>1,200.0</td>
<td>36,000.0</td>
</tr>
<tr>
<td>2</td>
<td>5,080.0</td>
<td>4,000.0</td>
<td>1,080.0</td>
<td>32,000.0</td>
</tr>
<tr>
<td>3</td>
<td>4,960.0</td>
<td>4,000.0</td>
<td>960.0</td>
<td>28,000.0</td>
</tr>
<tr>
<td>4</td>
<td>4,840.0</td>
<td>4,000.0</td>
<td>840.0</td>
<td>24,000.0</td>
</tr>
<tr>
<td>5</td>
<td>4,720.0</td>
<td>4,000.0</td>
<td>720.0</td>
<td>20,000.0</td>
</tr>
<tr>
<td>6</td>
<td>4,600.0</td>
<td>4,000.0</td>
<td>600.0</td>
<td>16,000.0</td>
</tr>
<tr>
<td>7</td>
<td>4,480.0</td>
<td>4,000.0</td>
<td>480.0</td>
<td>12,000.0</td>
</tr>
<tr>
<td>8</td>
<td>4,360.0</td>
<td>4,000.0</td>
<td>360.0</td>
<td>8,000.0</td>
</tr>
<tr>
<td>9</td>
<td>4,240.0</td>
<td>4,000.0</td>
<td>240.0</td>
<td>4,000.0</td>
</tr>
<tr>
<td>10</td>
<td>4,120.0</td>
<td>4,000.0</td>
<td>120.0</td>
<td>0</td>
</tr>
<tr>
<td><strong>总计</strong></td>
<td><strong>46,600</strong></td>
<td><strong>40,000</strong></td>
<td><strong>6,600</strong></td>
<td>-</td>
</tr>
</tbody>
</table>
<hr />
<h4><strong>3. 先息后本（前9年只还利息，第10年还本付息）</strong></h4>
<ul>
<li><strong>前9年利息</strong>：40,000万元 × 3% = <strong>1,200万元/年</strong> </li>
<li><strong>第10年还款</strong>：40,000万元 + 1,200万元 = <strong>41,200万元</strong></li>
</ul>
<table>
<thead>
<tr>
<th>年份</th>
<th>年还款额（万元）</th>
<th>本金部分（万元）</th>
<th>利息部分（万元）</th>
<th>剩余本金（万元）</th>
</tr>
</thead>
<tbody>
<tr>
<td>1-9</td>
<td>1,200</td>
<td>0</td>
<td>1,200</td>
<td>40,000</td>
</tr>
<tr>
<td>10</td>
<td>41,200</td>
<td>40,000</td>
<td>1,200</td>
<td>0</td>
</tr>
<tr>
<td><strong>总计</strong></td>
<td><strong>52,000</strong></td>
<td><strong>40,000</strong></td>
<td><strong>12,000</strong></td>
<td>-</td>
</tr>
</tbody>
</table>
<hr />
<h3><strong>三、现金流匹配分析</strong></h3>
<table>
<thead>
<tr>
<th>年份</th>
<th>租金收入（万元）</th>
<th>等额本息缺口</th>
<th>等额本金缺口</th>
<th>先息后本缺口</th>
</tr>
</thead>
<tbody>
<tr>
<td>1</td>
<td>1,200</td>
<td><strong>-3,494.5</strong></td>
<td><strong>-4,000.0</strong></td>
<td><strong>0</strong></td>
</tr>
<tr>
<td>2</td>
<td>1,200</td>
<td>-3,494.5</td>
<td>-3,880.0</td>
<td>0</td>
</tr>
<tr>
<td>3</td>
<td>1,200</td>
<td>-3,494.5</td>
<td>-3,760.0</td>
<td>0</td>
</tr>
<tr>
<td>4</td>
<td>1,260</td>
<td>-3,434.5</td>
<td>-3,580.0</td>
<td><strong>-60</strong></td>
</tr>
<tr>
<td>5</td>
<td>1,260</td>
<td>-3,434.5</td>
<td>-3,460.0</td>
<td>-60</td>
</tr>
<tr>
<td>6</td>
<td>1,260</td>
<td>-3,434.5</td>
<td>-3,340.0</td>
<td>-60</td>
</tr>
<tr>
<td>7</td>
<td>1,323</td>
<td>-3,371.5</td>
<td>-3,157.0</td>
<td><strong>+123</strong></td>
</tr>
<tr>
<td>8</td>
<td>1,323</td>
<td>-3,371.5</td>
<td>-3,037.0</td>
<td>+123</td>
</tr>
<tr>
<td>9</td>
<td>1,323</td>
<td>-3,371.5</td>
<td>-2,917.0</td>
<td>+123</td>
</tr>
<tr>
<td>10</td>
<td>1,389.15</td>
<td><strong>-3,305.35</strong></td>
<td><strong>-2,730.85</strong></td>
<td><strong>-39,810.85</strong></td>
</tr>
</tbody>
</table>
<hr />
<h3><strong>四、方案对比总结</strong></h3>
<table>
<thead>
<tr>
<th>指标</th>
<th>等额本息</th>
<th>等额本金</th>
<th>先息后本</th>
</tr>
</thead>
<tbody>
<tr>
<td><strong>总还款额</strong></td>
<td>46,945万元</td>
<td>46,600万元</td>
<td>52,000万元</td>
</tr>
<tr>
<td><strong>总利息</strong></td>
<td>6,945万元</td>
<td>6,600万元</td>
<td>12,000万元</td>
</tr>
<tr>
<td><strong>前期压力</strong></td>
<td>高（年还4,694万）</td>
<td>极高（年还5,200万）</td>
<td>极低（年还1,200万）</td>
</tr>
<tr>
<td><strong>后期压力</strong></td>
<td>稳定递减</td>
<td>逐年递减</td>
<td>第10年巨量还款</td>
</tr>
<tr>
<td><strong>与租金匹配</strong></td>
<td>全周期需补贴</td>
<td>前6年缺口极大</td>
<td>第10年需再融资41亿</td>
</tr>
</tbody>
</table>
<hr />
<h3><strong>五、推荐方案</strong></h3>
<ol>
<li><strong>等额本息</strong>：适合长期稳定现金流项目，但需每年补贴<strong>2,500万-3,500万</strong>（政府或外部资金支持）。 </li>
<li><strong>等额本金</strong>：总成本最低，但前3年需补足<strong>3,760万-4,000万/年</strong>，仅适合资金雄厚主体。 </li>
<li><strong>先息后本</strong>：前9年压力最小，但第10年需偿还41.2亿，需提前规划再融资或资产处置。</li>
</ol>
<h4><strong>优化建议</strong></h4>
<ul>
<li><strong>混合还款</strong>：前3年按“先息后本”（年还1,200万），后7年转等额本息（年还约5,000万），降低前期压力。 </li>
<li><strong>租金补充协议</strong>：与超市约定租金与还款节奏挂钩（如第4年起递增幅度提高至8%）。 </li>
<li><strong>政府增信</strong>：申请财政贴息或担保，降低利率至2.5%以下，进一步减少利息支出。</li>
</ul>
<hr />
<h3><strong>六、敏感性分析</strong></h3>
<p>若利率上升至4%： </p>
<ul>
<li>等额本息年还款增至<strong>4,925万</strong>，总利息增加2,200万； </li>
<li>先息后本第10年还款增至<strong>44,000万</strong>，风险显著放大。<br />
<strong>结论</strong>：低利率环境下优先选择固定利率贷款，锁定3%成本。</li>
</ul>